Последствия отсутствия существенных условий в договоре аренды
Для согласования предмета необходимо указать в договоре аренды данные, которые позволят определенно установить и индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды, т.е. наименование и индивидуальные характеристики.
Если вышеупомянутых данных в договоре аренды не будет, условие об объекте является не согласованным сторонами, а договор аренды считается не заключенным. Для соответствующего согласования предмета целесообразно включить в договор аренды права и обязанности сторон, которые определяют порядок передачи и возврата объекта аренды, а также денежное вознаграждение, взимаемое за временное владение или пользование, что позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды. Важно знать определение и признаки договора аренды, чтобы правильно сформулировать предмет договора и избежать споров о квалификации отношений по договору. Если предмет не согласован, сторона вправе требовать признания договора незаключенным при условии, что не подтвердила действие договора. Подтверждением заключения договора будут являться действия по принятию имущества по акту от арендодателя и внесения арендной платы арендатором.
Размер арендного вознаграждения является существенным условием для договора аренды здания, сооружения и земельного участка. В договоре аренды помещений также необходимо указать условие о стоимости арендного вознаграждения с целью минимизации юридических рисков и избежания споров о признании договора аренды незаключенным. В законе нет прямого указания о том, что размер арендного вознаграждения является для него существенным условием. Но несмотря на это, как правило, суды применяют к аренде и субаренде помещений положения об аренде зданий и сооружений и признают размер арендной платы существенным условием. Для того, чтобы согласовать размер арендного вознаграждения за здание, сооружение или помещение необходимо установить единицу измерения арендного вознаграждения, размер арендного вознаграждения или порядок его определения. Плата может быть установлена за единицу площади объекта аренды.
Перечень существенных условий для некоторых договоров аренды может включать не только предмет и размер арендного вознаграждения. В законах или иных правовых актах могут быть определены и иные существенные или необходимые для данного договора аренды условия. Такие условия установлены, например, для договоров лизинга, если лизингополучателем является государственное (муниципальное) учреждение, договора аренды относящегося к федеральной собственности объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, аренда объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, аренды централизованных систем водоснабжения (водоотведения) и/или объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности.